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揭秘中国地产业的发家秘籍
地皮是黑色的

  2002年3月下旬,一资深房地产策划人李丁(化名)告诉记者:“这些都是表象,房地产商有着自己的生存逻辑,而且从房地产在中国兴起的那一天就开始了,黑幕层出不穷,生生不息……”在得到不透露姓名的承诺后,李丁点燃了一支香烟,在烟雾缭绕中,他向记者描述了真实的房地产界。

  我从来没有在正规渠道批到过地皮。李丁说,谁不想光明正大挣钱?实在是弄不到手。征地是开发楼盘的第一个环节。按规定,房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮,但实际操作却是另外一回事。 “地皮早就被有关系的人瓜分了,他们神通广大也胆大包天。比如几年前深圳宝安土地分局的一个负责人(事发后畏罪自杀)独自一人就把城区的土地卖光了。”“一开始,?#19994;?#25253;告总是被挑三拣四,批评得一无是处,不是达不?#25581;?#27714;就是已经规划完毕,没地方了。三天两头修改,他们总能挑出毛病。最后,我弄懂了,?#19994;?#22269;土局办公?#19994;?#19968;个秘书,通过她牵线搭桥和局长见了一面,然后专门到他家里拜访了一次,地很快批下来,而且土地出让金可以先欠着,\赚了钱再说!”

记者:”没人查?”

李丁:“谁查,他能查自己吗?”

  按照李丁提供的信息,只要贿金及时交上,至于国?#19994;?#22303;地出让金,可以具体问题具体解决。很多地方制定了若干土地优惠政策,至于如何优惠就看官员的脸色了。“他特别提到他所供职的公司有个秘密账本,里面记录了所有见不得人的开销,”他们的嫖娼费也记在里面,这些费用我?#19988;?#21015;入楼盘开发总?#26432;?#30340;。“权钱交易成了楼盘开发的第一块基石,由此衍生 的地下土地交易市场,”在每个城市都存在,凡是大权在握者基本上都握着几张紧俏批文,即使手头没有,他?#19981;?#36890;过一些渠道弄到手。为了印证他的说法,记者查阅了几年来关于贪官的近百篇报道,发现几乎每个贪官都与房地产腐败有关,而所谓的阳光拍卖“不到10%。”

  据权威资料,1999年以前,90%的土地实行的是非市场价格的协议出让。如此大的“空白地带”自然成了?#25226;白狻?#30340;沃土。其中的典型莫过于前广东省副省长于飞,他利用职权为女儿的皮包公司(用9998元港币在香港注册)批地3500亩,一转手,狂赚2800万元人民币。“这件事是在于飞倒台后才被曝光的。”要是他没有倒台呢?记者不敢深想。

银行,银行,我爱你

记者:“多少钱可以操作一个楼盘?”

李丁:“一个号称总?#26432;?亿元的楼盘,开发商的实际总?#26432;?#19981;超过1000万元。有背景的人连这1000万元都可以不用出,他们自有办法。”

  拿到批文后,开发商开始?#25581;?#34892;融资。“我们的?#26432;?#21644;外界所了解的?#26432;?#19981;一样,对于一个开发商,他们的实际?#26432;局?#35201;由两部分组成,公关费和关系,二者缺一不可。”其它?#26432;?#22914;何解决?“银行贷款。” 为了鼓励投资,国家金融政策曾对房地产大幅倾斜,但这种政策倾斜成了房地产商投机的最佳途?#19969;?#25353;规定,银行贷款的前提是开发商前期投入25%的资金,但“他们才没那么傻。”

  一房地产公司副总告诉记者,银行的人会对开发商进行指点。比如向开发商透露只有银行内部才知道的?#25353;?#20998;制度?#20445;?#36825;是对开发商资质认定的一个重要?#21103;輳?#19981;?#24066;?#21521;外透露,但我们会?#21364;?#21548;谁是经办人,然后通过特殊渠道把他们请来。他们会告诉我们?#36136;?#26159;否达标,并指导如何修改资产负债表以提高?#36136;?#20415;于贷款。这样,我们就神不知鬼不觉地成了资产优良的公司。

“这个环节最关键,一旦打通就意味着成功了一半。”

  开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后,接下来就是用“假按揭”套取更多资金。其典型操作手法是,搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证,签订虚假售房合同,然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。

记者:“银行不会怀疑?”

李丁:“说句实话,所谓无商不奸。我们这套把戏他们清楚得很。但\拿人手短\,只要能骗过国家,他们自然会睁只眼闭只眼。一个楼盘如果运作顺利,一般两年半就可?#26376;?#23436;。随着销售结束,这些见不得人的东西自然烟消云散。”

  对此,记者采访了银行界有关人士,并梳理了一下房地产公司的资金流向,发现楼盘销售实际上在假按揭阶段就已完成。?#32469;?#30340;抵押贷款可以让开发商的资金退出来,而按揭贷款则让他们提前获得利润,后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中?#37027;?#21457;生了转移,而建筑?#26432;?#21644;楼盘风险实际上由银行承担,这就是房地产商津津乐道的“空手套白狼”.这也不难解释诸多房地产老板为什么能够携款潜逃.

“如果销售不理想怎么办?抵押给银行,按市价评估。”

  据了解,西部某城市一银行支行行长是个中高手,她和开发商串通一气疯狂贷款,短短几年,违规贷出资金几个亿。事发后,她迅速和开发商达成攻守同盟,补办抵押?#20013;?#23545;抵押楼盘高额评估,结果抵押的楼盘价值高于贷出资金,该行长毫发无伤,甚至要求官复原职!

  以上违规操作的后果是:银行的呆账,房地产开发商?#25151;?#26366;在其中占了24%,与之相比,老百姓按揭?#25151;?#21482;占了0.4%.如?#21496;?#22823;的落差只能?#27809;?#21046;?#27605;?#26469;解释。

媒体:地产商的?#20498;?#25163;

媒体靠我们养着呢!谈到媒体,李丁流露出一丝不屑。

  楼盘开工后,开发商开始策划包装上市。李丁向记者展示了周末的时间安排:上午接受?#25215;?#25253;记者采访,中午和某时报房地产专刊主编吃饭,下午在某咖啡厅和某电视台广告部主任喝茶,晚上则和某晨报副主编共进晚餐,他们只有一个目的——广告。

  按规定,楼盘必须具有五证两书才能销售,但媒体的眼睛似乎突然出现了盲点.据一份媒体研究报告,2001年房地产广告占了媒体全年广告量的55.67%以上,相当多的报纸都有房地产专刊,我们是他们的米饭班主,他们敢说什么!

  媒体炒作的花样很多,阳光、绿地、海景,污水四流的地方可以被说?#21830;?#22530;。李丁说,开发商都培养了一些记者,形成一个内部圈子,他们定期写吹捧新闻,制造?#25293;睢?#27604;如最近报道的?#26412;?#30340;一条臭水沟居然被说成水晶楼盘。 在媒体与房地产商的合作中,最具影响力和最有效的莫过于明星楼盘评选。明星楼盘是媒体的绝妙发明。看起来很?#27809;剩?#24456;现代,实际上,一样见不得人!

  李丁说,明星楼盘评比的一个重要?#21103;?#23601;是广告投放量,昆明某报的十大明星楼盘几乎就是广告投放量排名。一般而言,省级明星楼盘的标准是50万元,国家级明星楼盘的标准是200万元。10个明星楼盘?#30001;先?#24178;推荐楼盘,粗粗一算就是上千万纯利润!

  冠名明星楼盘后,灰姑娘往往变成金凤凰。昆明某楼盘参加明星楼盘评比前,几百套房子只销了70多套,评上\明星楼盘\后,不?#25581;?#20010;月只剩了几套,开发商脸都笑歪了。而与之对应的是?#26412;?#32654;丽园刚刚评上明星楼盘就因楼板裂缝被告上法庭,把这种楼盘评为明?#29301;?#23186;体是不是应该负误导之责? 同时,媒体的过度竞争也给房地产商带来相当大的压力。李丁表示铺天盖地的房地产专刊让我们不得不上,媒体是公信力的象征,如果谁?#27605;?#20102;他们的评比,几乎等于自动放弃了市场。如此一来,媒体的利益和开发商的利?#23100;?#32039;捆绑在一起,他们能公正吗?

  据调查,一个楼盘的广告投放量从50万元~500万元不等,占开发商实际投资的30%~40%.现在的房地产公司太多,广告效果相对于几年前大打折扣,惟一的办法是加大广告投入。

  开发商的资本以关系和贷款为主,但广告却需要现金投入,媒体不是傻子,没钱想上广告或评明星楼盘,门都没有!因此,开发商只有将后期建设资金投入广告窟窿。很多楼盘出现配套设施不完善的问题,在这里就埋了病根。从某种角度而言,房地产广告?#27604;?#26159;以透支楼盘质量为代价的。

地产商:如何?#27492;?#33258;己的原罪?

记者:炒地皮、骗贷款、虚假广告、?#20498;?#20943;料……这么多问题,开发商不怕法律惩治?

李丁:这些隐患是开发商挥之不去的阴影,惟一的办法是?#27492;原罪\,物管公司就应运而生。物管公司一般建立于楼盘建设尾期,这个期间也是前期积累问题的集中爆发期。

  按常理,物业管理是开发商吸引业主的一个重要手段,而实际操作中却往往成了开发商的替罪羊。李丁认为:如果按正常程序运作,物业管理由开发商负责可以让业主得到更多的实惠,开发商对小区的建设理念和社区理念可以得到很好的贯彻。但实际上,物管公司成了开发商的挡箭牌。开发商?#23460;?#28151;淆开发商和物管公司的关系,看起来是同根所生,实际上并没有隶属关系,但楼盘问题的实际责任承担人却张冠李戴到了物管头上。

  记者查阅了最近关于房地产纠纷的报道,发现物管和业主的冲突成了主流,而作为第一责任人的开发商却置身事外。他们早开溜了!开发商一般在交楼后期就逐渐从楼盘中淡出,把问题全甩给物管,从而轻轻巧巧把自己的\原罪\?#27492;?#20102;。更有甚者,他们还反过来谴责物管公司,简直是贼?#30333;?#36156;!即使业主把开发商告上法庭,他?#19988;不?#24819;办法摆脱纠缠,尽量把问题推向物管,而法院怎么判还很难说。法制不健全是众所周知的事实。这真是房地产界一道奇异的风景。

记者:另外,?#22987;?#37096;门为什么放水?按照规定,完工的楼盘必须经?#22987;?#37096;门验收合格方可交楼。

李丁:检查的人就是给我们发开工证的人。楼盘封顶后,我们会请领导剪?#21097;?#33267;于问题,你觉得他们会说吗?他们大权在握,谁?#26131;?#31350;他们的责任!

谁来?#22836;?/strong>

  所有问题都在一系列暗箱运作中产生,业主总是最后一个知道真相。等到他们发现自己的房产问题百出时,会突然发现居然找不到任何一方承担责任。只有受害者,没有肇事者。 物管公司没有这个义务,房子不是他们建的;开发商早已人间蒸发,即使还健在,也多半是个空?#29301;?#21521;媒体索赔?好像从来没有听说过。况且,他们对财神爷负责还是对小业主负责?告职能部门监督不力?那更不可能。

  记者了解到,目前流行的解决办法有两种:对于大公司,他们为了维?#21046;放?#21644;信誉,一般会给予?#27426;?#36180;偿,操作方式是和业主达成和解协议,大事化小,小事化了。对于小公司,他们的做法是破产。先将资金四处转移,然后资不抵债,宣告破产。总之,损失不会由开发商承担。

  由此产生了一个关键问题:破产的房地产公司还能不能开发新的楼盘?#30475;?#26696;是肯定的。李丁说,昆明某房地产公司开发的一个楼盘出了质量事故后,照样在另外一块地皮上开发楼盘,只不过换了名字而已。有业主发现这个玄机后曾向有关部门举报,但举报信如石沉大海。开发商都是有背景的人,和一些官员有着千丝万缕的利害关系,谁?#20063;椋?

  由此可见,官员的腐败使得?#22836;?#26426;制缺位,而?#22836;?#26426;制的缺位意味着开发商违法违规的风险降到极低。做了坏事而不受?#22836;#?#36825;?#21482;?#21046;的?#27605;?#21644;房地产的暴利怎能不让众多开发商趋之若鹜!

  李丁认为,目前的房地产已成了一个不折不扣的怪胎,政府腐败官员、银行、媒体和开发商共同促成了它的?#27604;伲?#20182;们从中获取利益,反过来,他?#19988;?#25104;了房地产怪胎最好的保护伞,保护他们就等于保护自己!

这就是房地产业的生存逻辑,让人不寒而栗。

本文转自新华网http://forum.xinhuanet.com/detail.jsp?id=15379746


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